呼和浩特市房地產開發(fā)監(jiān)督管理處處長冀罕鋼桌上的電話，不再像一個多月前那么繁忙。

彼時，呼和浩特剛剛取消限購政策，旋即收回，引發(fā)外界猜測。冀罕鋼向21世紀經濟報道記者解釋說，撤回文件完全是因為打印錯誤?！白鳛橐粋€邊陲省會城市，取消限購是順應市場。”他說。而呼和浩特的庫存狀況也沒外界想象的那么嚴重。

一個月以后，呼和浩特不再成為輿論焦點。陸續(xù)有20多個城市，取消或者放松限購。限購解禁和放松的城市共性特征是，成交量都有所上升，但開發(fā)商更期盼的是信貸的放松。

解禁后的反彈

與其他機構的觀點不同，東方證券認為，7月限購放松城市的新房銷售數據，有所改善。在其統(tǒng)計的39大城市中，限購城市數量28個，其中限購放松的城市18個，放松后7月環(huán)比銷售改善的城市為13個，占比達到72%。濟南和杭州，7月成交量環(huán)比6月分別增長130%和72%。但杭州是在7月29日起才放松限購，其成交增長并非限購解禁導致。

申銀萬國分析師認為，限購城市成交量巨大，其銷售改善可能影響全局。以2013年為例，46城共計成交約3.4億平方米，占全國總成交的26%，如果因限購放開而銷售改善則將產生全局影響。

限購解除后，壓抑的部分需求將集中釋放。46個限購城市74%是一二線城市，也是區(qū)域中心城市，大都具備產業(yè)競爭力和人口吸引力，本地改善性和外地剛性需求都比較大。由于限購多年，一經放開短期應能去化一部分庫存，適當緩釋高庫存的壓力。

以杭州為例，7月29日限購放開第一天，杭州主城區(qū)簽約量115套，其中140平方米以上住房34套，占總量近3成。千萬以上的豪宅成交17套，一天的成交量就超過過去幾周。福州、濟南、杭州、成都、石家莊、呼和浩特、海口、南昌、青島等城市，解禁后的銷售都有一定改善，但很難明確斷定這是政策調整導致的結果。

杭州老板電器股份公司副總經理何亞東對21世紀經濟報道記者表示，在執(zhí)行限購政策的這幾年里，杭州的家電行業(yè)已連續(xù)幾年沒有增長。盡管限購解禁帶來的觸動并不是很強烈，但何亞東告訴記者，他身邊有許多朋友都打算買二套房和三套房，甚至有換大房子的想法。“大家都認為房價可能又要漲了。”張亞東說。

但杭州本地一位不愿透露姓名的開發(fā)商向21世紀經濟報道記者表示，對開發(fā)商影響最大的不是限購政策，而是限貸政策，140平方米以上的住宅存量有限。

放貸與市場波動的矛盾

7月中旬博鰲·21世紀房地產論壇期間，華遠地產董事長任志強在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，貸款利率上浮抵消了降價帶來的效果。開發(fā)商最希望放松“限貸”。

然而，與多地積極推出“救市”舉措形成鮮明對比的是，房貸市場的現狀不容樂觀。金融搜索平臺“融360”對全國23個重點城市近400家銀行房貸利率進行的調查顯示，剛需購房者將繼續(xù)面臨房貸利率走高、放貸不易的困難。

7月，全國23個重點城市中，房貸利率最低為9折，出現在北京農商行和中信銀行北京分行；以往房貸利率相對較低的外資銀行中，如今也只剩匯豐銀行可以提供9.4折-9.8折的優(yōu)惠，其他外資銀行均提高到基準利率以上；絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已銷聲匿跡，首套房利率與二套房利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實亡。

據了解，哪怕是有少數銀行名義上可提供優(yōu)惠利率，但事實很難申請，即使申請到了，放款時間也無法確定。此外，銀行看人放貸現象普遍，中信銀行北京分行的9折利率只針對部分特定客戶，農業(yè)銀行只針對優(yōu)質客戶提供9.5折利率優(yōu)惠。

今年2月至7月，停止住房信貸的銀行占比呈曲折上升的趨勢。7月，在統(tǒng)計的23城市中，只有西安、佛山、青島、珠海四個城市沒有銀行停貸。

中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，商業(yè)銀行不是政府政策執(zhí)行的部門，而是追求自身利潤最大化、兼顧風險考量的公司。銀行“惜貸”首先受資金供求關系的影響，其次出于自身風險控制的考量。經濟放緩、不良率增加以及市場波動加大的情形下，商業(yè)銀行取消貸款優(yōu)惠是最正常的選擇。房價下降有可能將會給商業(yè)銀行帶來風險?！皞€貸放松有助于解放開發(fā)商的庫存，但只代表了一小部分人的利益?！壁w錫軍說。

21世紀不動產市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示，從目前跡象來看，二三線城市取消或大幅松綁限購，已獲得中央的默認，這其實正是去年全國兩會政府工作報告提出對房地產實行“分類調控”原則的具體運用。

桑豫峰指出，上半年房地產市場的調整，并不是由于限購收緊導致，而是市場因素自發(fā)推動的結果，因此，取消限購并不會立即扭轉樓市向下調整的軌道，潛在購房者的預期也不可能迅速逆轉。短期來看，宏觀經濟仍未完全穩(wěn)定，房地產很難一枝獨秀。長期來看，隨著改革的深入，經濟結構的調整，房地產增長的空間被大大壓縮，即使房地產不會就此進入所謂“長期拐點”，但成交和價格大幅放緩，卻是多數人的共識。（編輯徐煒旋）